IVA nella compravendita immobiliare: quando si paga e come funziona
Acquistare una casa comporta sempre valutazioni fiscali importanti. Tra queste, l’IVA nella compravendita immobiliare è uno degli aspetti che genera più dubbi tra acquirenti e investitori.
In questa guida aggiornata e chiara vedremo quando si paga l’IVA sugli immobili, quali sono le aliquote applicabili, quando si applica invece l’imposta di registro e in quali casi l’IVA non è dovuta, per aiutarti a pianificare l’acquisto senza sorprese.
Quando si applica l’IVA sugli immobili
L’IVA si applica solo in specifiche situazioni e riguarda prevalentemente le vendite effettuate da imprese:
Acquisto di immobili nuovi da impresa
L’IVA si applica quando:
- l’immobile è di nuova costruzione
- viene venduto dall’impresa costruttrice
- la vendita avviene entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori
Immobili ristrutturati da impresa
Sono soggetti a IVA gli immobili:
- ristrutturati integralmente dall’impresa (ristrutturazione edilizia, restauro o risanamento conservativo)
- venduti entro 5 anni dalla fine dei lavori
Immobili strumentali
Gli immobili strumentali (uffici, negozi, capannoni):
- sono generalmente soggetti a IVA (aliquota ordinaria 22%)
- anche oltre i 5 anni l’impresa può optare per l’applicazione dell’IVA
Opzione IVA su immobili oltre i 5 anni
Trascorsi i 5 anni, l’impresa venditrice può scegliere di applicare l’IVA, comunicandolo esplicitamente nell’atto di vendita.
Quando l’IVA non si applica
Nella maggior parte delle compravendite residenziali l’IVA non è dovuta e viene sostituita dall’imposta di registro:
- acquisto di immobile da privato
- acquisto da impresa oltre 5 anni senza opzione IVA
- successioni e donazioni (fuori campo IVA)
Aliquote IVA sugli immobili
Quando l’IVA si applica, le aliquote sono:
- 4%: acquisto prima casa non di lusso da impresa
- 10%: abitazioni non di lusso
- 22%: immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) e immobili strumentali
Come si paga l’IVA nella compravendita
L’IVA viene calcolata in modo proporzionale sul prezzo di vendita:
Prezzo di vendita × aliquota IVA.
Il pagamento avviene al momento del rogito notarile. Il notaio incassa l’IVA e la versa allo Stato per conto dell’acquirente.
IVA e imposta di registro: differenze
Nelle compravendite immobiliari IVA e imposta di registro non si applicano entrambe in forma proporzionale.
Acquisto da privato (senza IVA)
- Imposta di registro: 2% per prima casa, 9% per seconda casa.
- Imposta ipotecaria e catastale: 50 € ciascuna
Acquisto da impresa con IVA
- IVA: 4%, 10% o 22%
- Imposta di registro: 200 € fissi
- Imposta ipotecaria: 200 €
- Imposta catastale: 200 €
FAQ
Quando si paga l’IVA acquistando casa?
Solo per immobili nuovi o ristrutturati venduti da imprese.
Se compro una casa usata da privato devo pagare l’IVA?
No. Si applica solo l’imposta di registro.
Quale aliquota IVA si applica per la prima casa?
4%, se acquistata da impresa costruttrice.
L’IVA aumenta molto il costo finale?
L’impatto varia in base all’aliquota, ma è sempre chiaro e definito prima del rogito.
