Plusvalenza immobiliare: cos’è, come si calcola e quando si paga
Vendere una casa può generare un guadagno fiscalmente rilevante, chiamato plusvalenza immobiliare.
Molti proprietari non sanno che in determinate condizioni, questo guadagno può essere tassato dall’Agenzia delle Entrate.
In questa guida completa e aggiornata Ve lo spiego in modo chiaro, semplice e preciso:
- che cos’è la plusvalenza immobiliare
- come si calcola correttamente
- quando è tassata e quando è esente
- come si paga e quale opzione conviene
con esempi pratici e riferimenti normativi
Che cos'è la plusvalenza immobiliare
La plusvalenza immobiliare è il guadagno realizzato dalla vendita di un immobile a un prezzo superiore rispetto al suo costo di acquisto o di costruzione.
Dal punto di vista fiscale, la plusvalenza è considerata un reddito diverso ai sensi dell’art. 67 del TUIR (D.P.R. 917/1986) ma solo in specifiche situazioni previste dalla legge.
Esempio
Prezzo di acquisto: 150.000 €
Prezzo di vendita: 200.000 €
La differenza di 50.000 € rappresenta la plusvalenza potenziale, che potrà essere tassata oppure no, a seconda dei casi.
Come si calcola la plusvalenza immobiliare
Il calcolo della plusvalenza non è una semplice sottrazione tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto. La normativa consente infatti di incrementare il costo di acquisto includendo alcune spese documentate.
Formula corretta
Plusvalenza = Prezzo di vendita – (Costo di acquisto o costruzione + spese ammesse)
Spese che riducono la plusvalenza (se documentate)
Possono essere incluse nel costo:
- imposta di registro oppure IVA pagata all’acquisto;
- imposte ipotecaria e catastale;
- onorari notarili relativi all’atto di acquisto;
- provvigione dell’agente immobiliare (se sostenuta dall’acquirente);
- costi di costruzione dell’immobile;
- spese di ristrutturazione e manutenzione straordinaria:
- regolarmente autorizzate;
- documentate con fattura;
- pagate con strumenti tracciabili.
Non sono deducibili le spese di manutenzione ordinaria né i costi privi di documentazione fiscale.
Consiglio utile: conservare fatture, atti notarili e bonifici è fondamentale per ridurre o annullare la tassazione della plusvalenza.
Quando la plusvalenza immobiliare è tassata
La plusvalenza non è sempre dovuta. La tassazione dipende da:
- durata del possesso dell’immobile;
- utilizzo dell’immobile come abitazione principale.
Casi in cui la plusvalenza è imponibile
La plusvalenza è tassata se:
- l’immobile viene venduto entro 5 anni dall’acquisto o dalla fine della costruzione;
- l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso;
- si tratta di terreni edificabili, indipendentemente dal periodo di possesso;
- l’operazione ha carattere speculativo.
Casi in cui la plusvalenza NON è tassata
La plusvalenza immobiliare è totalmente esente se:
- l’immobile è posseduto da più di 5 anni;
- l’immobile è stato abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo;
- l’immobile è stato acquisito per successione (eredità)
→ la plusvalenza non è mai tassata, anche se la vendita avviene entro 5 anni;
- l’immobile è stato acquisito per donazione, e il donante lo possedeva da oltre 5 anni (si considera la data di acquisto del donante).
Come si paga la tassa sulla plusvalenza immobiliare
Quando la plusvalenza è imponibile, il venditore può scegliere una delle due modalità previste dalla normativa fiscale.
Tassazione ordinaria IRPEF
La plusvalenza:
- si somma agli altri redditi del contribuente;
- viene tassata secondo gli scaglioni IRPEF vigenti;
- deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi dell’anno di vendita.
Questa opzione può comportare un’aliquota elevata per chi ha redditi medio-alti.
Imposta sostitutiva del 26%
In alternativa, il venditore può richiedere espressamente al notaio, al momento del rogito:
- l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza.
Vantaggi principali: - pagamento immediato;
- tassazione definitiva;
- nessun obbligo di dichiarazione della plusvalenza.
Esempio pratico di plusvalenza immobiliare
Acquisto appartamento all’Isola d’Elba nel 2021: 180.000 €
Vendita nel 2025: 240.000 €
Spese di ristrutturazione documentate: 10.000 €
Calcolo
Costo complessivo: 180.000 € + 10.000 € = 190.000 €
Plusvalenza: 240.000 € – 190.000 € = 50.000 €
Imposta sostitutiva
50.000 € × 26% = 13.000 €
La tassazione avviene direttamente in sede di rogito notarile.
Consiglio di ELBAMOOD Immobiliare
Prima di vendere una casa è fondamentale valutare con attenzione se la vendita può generare una plusvalenza.
Ogni situazione è diversa e la normativa fiscale può cambiare nel tempo.
Con ElbaMood Immobiliare accompagno i miei clienti non solo nella vendita o nell'acquisto dell'immobile ma anche nella valutazione degli aspetti fiscali e normativi collegati alla transazione.
In sintesi
La plusvalenza immobiliare è il guadagno ottenuto dalla vendita di un immobile a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto.
È tassata solo in certi casi soprattutto se la vendita avviene entro 5 anni e può essere gestita in modo più vantaggioso con l’imposta sostitutiva del 26%.
FAQ – Plusvalenza immobiliare
Che cos'è la plusvalenza immobiliare?
La plusvalenza immobiliare è il guadagno che si ottiene vendendo un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto. Si calcola sottraendo dal prezzo di vendita il prezzo di acquisto e alcune spese documentabili come ristrutturazioni e onorari notarili.
Quando devo pagare la tassa sulla plusvalenza?
La plusvalenza è tassata solo se vendi l’immobile entro 5 anni dall’acquisto o costruzione e se l’immobile non è stato la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo. Alcuni immobili come quelli ereditati non sono mai tassati.
Come si calcola la plusvalenza immobiliare?
La formula base è:
Plusvalenza = Prezzo di vendita – (Prezzo di acquisto + spese deducibili).
Le spese deducibili includono: onorari notarili, provvigioni dell’agente, lavori documentati, imposta di registro o IVA pagata sull’acquisto.
Esiste un modo per pagare meno tasse sulla plusvalenza?
Sì. Puoi chiedere al notaio al momento del rogito di applicare l’imposta sostitutiva del 26% invece della tassazione ordinaria IRPEF. Questo chiude subito la posizione fiscale e può risultare più conveniente.
Cosa succede se ho posseduto l'immobile per più di 5 anni?
Se possiedi l’immobile da più di 5 anni la plusvalenza non è tassata anche se l’immobile non è stata la tua abitazione principale.
La plusvalenza si applica anche alla prima casa?
Se vendi la tua abitazione principale generalmente la plusvalenza non è tassata indipendentemente dai 5 anni di possesso a condizione che tu vi abbia abitato la maggior parte del tempo.
Quali documenti devo conservare?
È importante conservare:
- Atto di acquisto;
- Fatture di lavori e ristrutturazioni;
- Onorari notarili e tasse pagate;
- Provvigione dell’agente immobiliare.
Questi documenti permettono di calcolare correttamente la plusvalenza e ridurre l’imposta dovuta.
